今年以來，限購和連續(xù)的加息對樓市影響明顯。購房者開始期待房價出現(xiàn)更明顯的下降。張建輝繪（人民圖片）

嚴(yán)格的限購令和連續(xù)加息，成為這場房地產(chǎn)調(diào)控中最兇猛的兩拳，讓高房價搖搖欲墜。

今年1月26日，國務(wù)院出臺了新一輪調(diào)控政策“國八條”。半年間，各部委和地方政府積極跟進，出臺了一系列細化的調(diào)控政策和配套政策。新調(diào)控政策最大的特點是要求各地嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，在限購令的強大壓力下，“有錢也不讓買”，市場成交量迅速下滑。

與此同時，面對通脹壓力，央行今年以來連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，并3次加息，5年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)超過7%。連續(xù)加息大大增加了購房者的還貸壓力，同樣的一筆100萬元的房貸，相比去年首次加息之前，總利息增加了十幾萬元。對許多資金捉襟見肘的剛性需求購房者而言，與其當(dāng)房奴，不如暫時租房住更為理性，打壓了這部分需求。

限購和連續(xù)的加息作用明顯。今年以來，一線城市房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)低迷，并未出現(xiàn)前幾次調(diào)控時的先抑后揚。成交量長期低迷引發(fā)了價格松動，房價開始出現(xiàn)更大范圍、更明顯的下降。北京房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年新建普通住房成交價為13948元，比去年降低 6.1%，新建普通商品住房成交均價18297元，與去年持平。此外，上半年98.1%在售項目價格下降或持平，6月新建商品住房成交均價20664元，環(huán)比下降7%，下半年房價有望打破僵局。

樓市的低迷很快傳導(dǎo)到土地市場上。受對未來預(yù)期不樂觀以及信貸緊收影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度有所放緩，主要房企上半年新增土地儲備面積同比均有不同程度的下降。除了限購政策相對較松的二線城市，上半年多數(shù)城市土地成交明顯放緩。

相比成交清淡的買賣市場，租賃市場則呈現(xiàn)出另一番景象。在限購政策下，大量購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場，推動了租賃市場量價齊漲。今年上半年各地租賃市場成交量同比增長普遍超過30%，租金漲幅普遍超過10%，租房比以前更貴了。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前正是房價處于拐點、市場回歸理性的關(guān)鍵時間點上。政策面上，近期有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人繼續(xù)在各種場合強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不能放松。從上半年情況看，房地產(chǎn)投資增幅并未因調(diào)控而明顯下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長 36.1%，保障房投資的對沖，將進一步緩解堅持調(diào)控的后顧之憂。

當(dāng)前市場出現(xiàn)的積極變化，還是限購政策下樓市表現(xiàn)出來的表象。表象背后，觀望等待的剛性購房需求依然旺盛。由于缺乏投資渠道，投資投機性需求也隨時可能重回樓市。調(diào)控政策一旦放松，就有可能面臨報復(fù)性反彈。

而如果房價能延續(xù)當(dāng)前的下跌勢頭，在房價逐漸回歸合理價位的基礎(chǔ)上，成交量有望逐步回暖，帶動市場向更健康的方向發(fā)展。業(yè)界普遍預(yù)測，這種情況下，繼續(xù)出臺更嚴(yán)厲政策的可能性也比較小，關(guān)鍵是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策。

從供需關(guān)系上看，隨著調(diào)控的持續(xù)以及效果進一步顯現(xiàn)，購房者對價格下行的預(yù)期進一步增強，購房決策更為謹(jǐn)慎。限購令不松動的情況下，成交量將持續(xù)低迷。而下半年各地新房供應(yīng)將集中放量，供求關(guān)系將進一步逆轉(zhuǎn)。加上房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊等影響，房價繼續(xù)下降在所難免。