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中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題真的沒(méi)治了嗎？未必，且看下文——
高房?jī)r(jià)困局的“病根”和“藥方”
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是龍頭產(chǎn)業(yè)之一，新世紀(jì)以來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡在某種意義上說(shuō)就是“借地生財(cái)”戰(zhàn)略的成功實(shí)踐。如果中國(guó)要延續(xù)經(jīng)濟(jì)奇跡，恐怕還得要繼續(xù)推行這一戰(zhàn)略。但是，繼續(xù)推行存在一些無(wú)法回避的困難，首先就是高房?jī)r(jià)問(wèn)題，中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)在太高，存在泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。高房?jī)r(jià)困局就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“達(dá)摩克利斯之劍” ，或者說(shuō)是隨時(shí)可能破堤泛濫的“地上懸河”。。
那么，如何破解這一困局，為 “借地生財(cái)”戰(zhàn)略找到“長(zhǎng)生不老藥”呢？
房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，確實(shí)是讓人愛(ài)恨交加的。一方面，它的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力確實(shí)強(qiáng)大，有些人因此宣稱(chēng)：房?jī)r(jià)跌下去，GDP就跌下去，云云，甚是傲然。另一方面，它帶來(lái)的高房?jī)r(jià)又成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的定時(shí)炸彈和社會(huì)關(guān)系的不和諧音符，讓政府頭疼，令民眾忿然。
誠(chéng)然，房地產(chǎn)業(yè)垮不得，但這并不意味著就要姑息和放縱唯利是圖的房地產(chǎn)商，而是應(yīng)該嚴(yán)格要求，因?yàn)椤按蚴怯H熱罵是愛(ài)”，嚴(yán)格要求恰恰是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最大的愛(ài)護(hù)，可以讓房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，嚴(yán)格要求并不是沒(méi)有節(jié)制的，嚴(yán)而不苛、矯枉不過(guò)正是宏觀(guān)調(diào)控的要領(lǐng)。要做到這一點(diǎn)，做好調(diào)查研究無(wú)疑是重中之重。
中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題就像一棵止不住瘋狂生長(zhǎng)的怪樹(shù)，人人都想問(wèn)，它的“病根”究竟在哪里？這無(wú)疑是首當(dāng)其沖、不可回避的問(wèn)題。同時(shí)，這又是一個(gè)極其復(fù)雜的問(wèn)題，需要抽絲剝繭、尋根究底的科學(xué)態(tài)度。
首先，從淺層觀(guān)察，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商利潤(rùn)率太高，以致他們資金太寬裕，可以與消費(fèi)者打價(jià)格持久戰(zhàn)和心理戰(zhàn)，從而導(dǎo)致局部供需關(guān)系失衡，使房地產(chǎn)價(jià)格畸高。有人雷言：讓房地產(chǎn)商公布利潤(rùn)率就等于讓男人公布老婆的三圍。為何作如此生猛強(qiáng)大的類(lèi)比？除了說(shuō)話(huà)者本身是高房?jī)r(jià)既得利益者之外，更重要的是利潤(rùn)率之畸高以致不能示人，否則就難免被含辛茹苦當(dāng)房奴的公眾憤怒聲討，成為眾矢之的，最終有可能導(dǎo)致畸高利潤(rùn)率難以維持，計(jì)劃之中的滾滾暴利不盡富貴雞飛蛋打。所以，這個(gè)利潤(rùn)率實(shí)在是特級(jí)隱私，寧可爛在肚子里也斷不可泄漏一絲一毫的風(fēng)聲，正如老婆高度黃金分割的曼妙身材若為其他血?dú)庑坌运�，不亦危乎？如此真情流露之�?lèi)比實(shí)在是恰如其分，入木三分，妙不可言。
供需關(guān)系不平衡是各派爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。一方面左派如水皮先生會(huì)拿有多少空置房來(lái)證明供應(yīng)已經(jīng)大于需求，純粹是因?yàn)橥顿Y客炒作和開(kāi)發(fā)商囤積造成高房?jī)r(jià)，因此對(duì)投資客和開(kāi)發(fā)商一味喊打喊殺，甚至呼吁立法禁止炒房，可謂至剛至猛。
另一方面，右派如任志強(qiáng)總裁又說(shuō)全國(guó)的空置率其實(shí)并不高，需求大于供應(yīng)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商比那竇娥還冤。并且他們還利用“出租房” 、“偶爾居住”和“其他用途房”這種文字游戲般的動(dòng)聽(tīng)詞匯混淆視聽(tīng)，企圖把大多數(shù)空置房輕描淡寫(xiě)地一筆勾銷(xiāo)，如此一來(lái)那些數(shù)載沒(méi)有租出去的所謂“出租房”、經(jīng)年人跡罕至的所謂“偶爾居住房”、累月電表不轉(zhuǎn)的所謂“其他用途房”等等林林總總的實(shí)際空置房統(tǒng)統(tǒng)都冠冕堂皇地“存在即合理”了。
但是，我們所說(shuō)的需求大于供應(yīng)不是指整體上的，而是局部的。關(guān)鍵是，這種局部賣(mài)方市場(chǎng)是人為制造的，直接原因是由于房地產(chǎn)商流動(dòng)資金太寬裕，所以能夠在某些時(shí)間和空間范圍內(nèi)人為控制房屋供應(yīng)量，也就是囤積居奇，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和農(nóng)民城市化導(dǎo)致剛性需求旺盛，于是通常在人口和財(cái)富增長(zhǎng)迅速的大中城市就會(huì)出現(xiàn)局部供需關(guān)系失衡，逐利而至的炒房客再來(lái)個(gè)火上澆油，于是導(dǎo)致出現(xiàn)高房?jī)r(jià)現(xiàn)象。
當(dāng)然，我們不應(yīng)滿(mǎn)足于只挖到房地產(chǎn)商利潤(rùn)率這一淺層根源。進(jìn)一步看，在更深層支撐房地產(chǎn)商高利潤(rùn)率的是房地產(chǎn)業(yè)取得開(kāi)發(fā)貸款太容易，因此財(cái)大氣粗耗得起，沒(méi)有暴利就是不賣(mài)。同時(shí)，購(gòu)房者也很容易獲得購(gòu)房貸款，某種程度上也顯示出強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。據(jù)中國(guó)央行2010年6月8日晚披露的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)房地元產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金5.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)44.2%。而截至2010年3月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重高達(dá)20%，達(dá)9萬(wàn)億元；加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，高達(dá)20萬(wàn)億元左右。可見(jiàn)，銀行和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了利益同盟，一榮俱榮，一損俱損。換言之，銀行同時(shí)給供應(yīng)房屋的開(kāi)發(fā)商和需求房屋的購(gòu)房者提供了充足貨幣支持，怎能不導(dǎo)致供需兩旺？房地產(chǎn)商雖然一路推高價(jià)格，但仍然不乏埋單者，這其中凸顯銀行支持的作用。政府顯然也看到了這一點(diǎn)，因此才在“國(guó)十條”中重拳限制房地產(chǎn)貸款。
此外，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)確實(shí)使中國(guó)人腰包鼓起來(lái)了，排除銀行貸款支持因素的剛性購(gòu)買(mǎi)力確實(shí)也增長(zhǎng)了不少。反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)又少不了房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)不可謂不嚴(yán)重，但財(cái)政收入轉(zhuǎn)化成的公共基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)福利改善確實(shí)也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展充當(dāng)了鋪路石，夯實(shí)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。這些因素之間有一種相輔相成、相互牽引的互動(dòng)關(guān)系。但是，相比之下，這些方面還不是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素，雖然也是與主導(dǎo)因素相互纏繞的重要因素。
主導(dǎo)因素還在于貨幣方面，那么銀行為什么愿意并且敢于擴(kuò)大信貸呢？在更深層支撐銀行的是政府的寬松貨幣政策。那么，中國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么又能夠并且需要實(shí)行寬松貨幣政策呢？在更深層支撐或者要求政府實(shí)行寬松貨幣政策的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀(guān)需要。
在新世紀(jì)以來(lái)的中國(guó)，茁壯而全面的生產(chǎn)能力、低廉的生產(chǎn)成本和WTO帶來(lái)的巨大貿(mào)易空間導(dǎo)致貿(mào)易順差大幅上升，出口在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)中曾經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間占據(jù)主導(dǎo)地位，這就導(dǎo)致在中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡中寬松貨幣政策扮演著極其重要的財(cái)富兌換和放大作用，試問(wèn)在滾滾而來(lái)的貿(mào)易順差導(dǎo)致的外匯占款面前，人民幣能少發(fā)嗎？商業(yè)銀行拿著這些要付利息的高能基礎(chǔ)貨幣能不趕緊擴(kuò)大信貸規(guī)模嗎？總不能把外國(guó)人送來(lái)的錢(qián)踢回去吧？
當(dāng)然，長(zhǎng)時(shí)間的寬松貨幣政策必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，于是2007年初開(kāi)始中國(guó)政府逐步收縮貨幣政策，多次提高基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。但是由于出口這個(gè)主導(dǎo)性經(jīng)濟(jì)引擎依然強(qiáng)勁，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒(méi)有減慢多少，消費(fèi)者收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁，自然房地產(chǎn)價(jià)格就不會(huì)大幅下跌，只是在2007年下半年達(dá)到峰值后就基本穩(wěn)定了，當(dāng)然這也是政府希望的效果。
天有不測(cè)風(fēng)云，2008年10月金融危機(jī)來(lái)襲之后，貿(mào)易順差大幅下降，從國(guó)外抽血的出口經(jīng)濟(jì)引擎突然急劇減弱，輸血量的減少自然導(dǎo)致身體各部分機(jī)能減退，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體產(chǎn)出能力下降，于是2008年底到2009年初的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌就成為必然，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的自然作用結(jié)果。但是中國(guó)于2008年11月5日迅速啟動(dòng)了4萬(wàn)億凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，人為強(qiáng)行使投資和消費(fèi)代替出口成為主導(dǎo)性經(jīng)濟(jì)引擎，寬松貨幣政策再次大行其道。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用巨大的房地產(chǎn)業(yè)自然再次成為寵兒，稅費(fèi)、信貸門(mén)檻、利率，乃至購(gòu)房落戶(hù)等各種優(yōu)惠政策一起上陣。不長(zhǎng)的時(shí)滯階段過(guò)后，房地產(chǎn)價(jià)格就在2009年第二季度止跌回升。隨著各種經(jīng)濟(jì)刺激效果達(dá)到高峰，2009年中國(guó)洶涌澎湃的廣義貨幣發(fā)行量甚至超過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)模數(shù)倍于己的美國(guó)，達(dá)到606225.01億元之巨。在此背景下，房?jī)r(jià)也在2009年11月左右一舉超越2007年的價(jià)格高峰，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率理所當(dāng)然地也在全球蕭條的2009年鶴立雞群，高達(dá)9.1%。。
隨著世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃效果顯現(xiàn)，中國(guó)的出口迅速恢復(fù)，貿(mào)易順差再次上升，2009年12月出口增速轉(zhuǎn)正。這一下，投資、出口、消費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)引擎同時(shí)高速運(yùn)行就顯得太過(guò)強(qiáng)大了，如果不作調(diào)整，經(jīng)濟(jì)必然迅速走向過(guò)熱。于是，2009年12月政府大刀闊斧出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。早已洞察天機(jī)的機(jī)構(gòu)投資者在此之前就搶先撤出股票市場(chǎng)，2009年11月底12月初筑成的頂部不知道碾碎了多少散戶(hù)的紙上財(cái)富夢(mèng)想。
但是，由于內(nèi)需增長(zhǎng)強(qiáng)勁、出口繼續(xù)回升、外資涌入或投資或避險(xiǎn)或賭人民幣升值等等因素綜合作用，外匯儲(chǔ)備繼續(xù)上升，貨幣發(fā)行難以遏止，部分股市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)房市，房?jī)r(jià)當(dāng)然不愿輕易馴服，2010年3月開(kāi)始進(jìn)入又一波升浪，進(jìn)而甚至已有影響社會(huì)和諧大局之虞。與此同時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新步入低迷，歐洲陷入債務(wù)危機(jī)，外需不確定又導(dǎo)致寬松貨幣政策欲罷不能。在貨幣政策不可能大動(dòng)的情況下，看起來(lái)就只有依賴(lài)行政手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，于是2010年4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)就順理成章了。
但是，號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的“國(guó)十條”卻并沒(méi)有立竿見(jiàn)影地遏制高房?jī)r(jià)，2010年7月份的數(shù)據(jù)顯示70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然上漲10.3%，同時(shí)各地租賃價(jià)格也上漲不少。進(jìn)入8月以后，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，似乎金九銀十的傳統(tǒng)旺季又要如期而至。很明顯，開(kāi)發(fā)商們戰(zhàn)斗力很強(qiáng)，原因在于前期多年暴利帶來(lái)的大量存量資本使他們膘肥體壯，可以經(jīng)得起較長(zhǎng)時(shí)間饑餓，尤其是那些龍頭企業(yè)。更為重要的是，他們之中不乏知識(shí)精英，他們號(hào)準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的脈，嘴里銜著國(guó)有商業(yè)銀行這個(gè)利益同盟者，眼里還看著地方政府這個(gè)利益分享者，認(rèn)定中央政府不會(huì)將他們趕盡殺絕。2010年8月8日著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)接受央視采訪(fǎng)時(shí)就明確斷定，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲大趨勢(shì)是不變的，政府的目的不是想讓房地產(chǎn)價(jià)格大跌，而是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不要上漲太快。這不是他一個(gè)人的看法，恐怕是全國(guó)房地產(chǎn)商的共識(shí)。
如今，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)全局利益高度為本集團(tuán)掌舵的大房地產(chǎn)商們最想做的事是什么呢？應(yīng)該是主動(dòng)回調(diào)一定幅度的價(jià)格，以便與政府達(dá)成某種和解。于是，就有登全球高峰看透江山起伏的王石主動(dòng)說(shuō)房?jī)r(jià)有下降空間，也有商人騷客戲子樣樣瀟灑走一回的潘石屹頻頻唱衰下半年房?jī)r(jià)，還有坐帷幄舞文弄墨運(yùn)籌風(fēng)云變幻的任志強(qiáng)突然改口雷言“房?jī)r(jià)將下降5%，降價(jià)關(guān)乎政治”。任志強(qiáng)太可愛(ài)，總是把許多人想說(shuō)又不好說(shuō)的話(huà)說(shuō)得無(wú)比生動(dòng)幽默，看來(lái)女孩子都想嫁給他是有道理的。
房?jī)r(jià)難以下跌，甚至到了要靠大資本家政治覺(jué)悟主動(dòng)降價(jià)的地步，荒誕現(xiàn)象背后的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)根源在于“國(guó)十條”出臺(tái)之前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)并沒(méi)有根本改變，甚至向不利于調(diào)控的方向在發(fā)展。內(nèi)需增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁、出口繼續(xù)回升、外資持續(xù)涌入，外匯儲(chǔ)備繼續(xù)上升，貨幣發(fā)行難以遏止。甚至由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入困境，美聯(lián)儲(chǔ)很可能再次啟動(dòng)寬松貨幣政策，歐洲大船暫時(shí)拿透支的鈔票堵住債務(wù)危機(jī)漏洞，通脹預(yù)期日益顯著。股市已經(jīng)開(kāi)始風(fēng)生水起，商業(yè)銀行急于貸出燙手貨幣的欲望按捺不住，地方政府用土地出讓收入填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)刺激導(dǎo)致的財(cái)政赤字的渴望也難以長(zhǎng)期壓抑。
再加上天公添亂，2010年以來(lái)極端氣候高發(fā)，自然災(zāi)害頻現(xiàn)，嚴(yán)重影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，通脹預(yù)期加劇。各種由于股市下跌和房市調(diào)控而無(wú)處可去的游資熱錢(qián)蜂擁而至，這些人都堪稱(chēng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，選擇的炒作對(duì)象莫不是耐儲(chǔ)藏、體積小、價(jià)值量集中的好東西，例如綠豆、大蒜、生姜等。3月份還在5元左右的綠豆，8月份已經(jīng)翻了一番。還有些人涌入收藏品市場(chǎng)，推高拍賣(mài)價(jià)格，或者干脆開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，例如把云南一種據(jù)專(zhuān)家說(shuō)根本不是玉的所謂“黃龍玉”從磚頭價(jià)炒作成鉆石價(jià)。正如賣(mài)玉者所說(shuō)“瘋子買(mǎi)，瘋子賣(mài)，還有瘋子在等待”。這是怎樣一種浮躁喧熱的經(jīng)濟(jì)怪象？
不得不承認(rèn)，不正常的市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有不正常的召喚，但中央政府遏制高房?jī)r(jià)的行政決心也還足夠堅(jiān)強(qiáng)，雙方暫時(shí)難分高下，但前景耐人尋味。
歸根結(jié)底，中國(guó)高房?jī)r(jià)困局的“病根”是非常復(fù)雜的一把“根須”，有些“根須”連著國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大局，牽一發(fā)動(dòng)全身，投鼠忌器，無(wú)法動(dòng)彈，例如寬松貨幣政策就是如此。因此，我們只有尋找可以進(jìn)行局部外科手術(shù)的“根須”對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行治療，別無(wú)他法。
那么，可以局部治療的那支“根須”是什么呢？筆者認(rèn)為，是局部地區(qū)嚴(yán)重不平衡的供需關(guān)系，它的外在表現(xiàn)是局部地區(qū)房地產(chǎn)高利潤(rùn)和高價(jià)格，這種局部就在北京、上海、深圳、杭州、廣州等大型城市，正是這些中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市的高房?jī)r(jià)帶動(dòng)著整個(gè)中國(guó)的高房?jī)r(jià)。只要加大這些中心城市的房屋供應(yīng)量，就可以改變這種局部不平衡，進(jìn)而就能壓住高房?jī)r(jià)興風(fēng)作浪的龍頭，并且目前也只有這條路可以有效通行而不影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)大局。也就是說(shuō)，要通過(guò)在開(kāi)發(fā)商可能制造局部供需失衡的中心城市提高非開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)能力，增加非開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)渠道，從而維護(hù)正常的、可持續(xù)的市場(chǎng)供需關(guān)系。這一光榮任務(wù)只有政府能夠完成，因?yàn)檎蔷S護(hù)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的“定海神針”
那么，怎樣加大中心城市的房屋供應(yīng)量呢？換言之，治療中國(guó)高房?jī)r(jià)困局“病根” 的“藥方”是什么呢？
在中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控中，經(jīng)常出現(xiàn)一些令人頭疼的情況。比如，地方銀行私自或變相松動(dòng)房屋貸款，導(dǎo)致政府宏觀(guān)調(diào)控效果不知不覺(jué)地打了折扣。又如，房地產(chǎn)商和購(gòu)房者經(jīng)常處于脆弱而微妙的相互觀(guān)望狀態(tài)，就看誰(shuí)熬得住。而后者往往處于劣勢(shì)，因?yàn)樗麄兇蠖嘤胁坏貌毁I(mǎi)的剛性需求。例如要結(jié)婚的購(gòu)房者就不可能老等待，因?yàn)檎依掀挪蝗菀�，不趕緊金屋藏嬌，謹(jǐn)防夜長(zhǎng)夢(mèng)多。所以，一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，他們往往就一擁而上，跟風(fēng)追漲。財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商則煽風(fēng)點(diǎn)火，不時(shí)制造點(diǎn)動(dòng)靜，比如跟地方銀行合作“維護(hù)“一下市場(chǎng)，松動(dòng)一下信貸閘門(mén)，從而可以借機(jī)集體哄抬，導(dǎo)致房?jī)r(jià)失去控制。實(shí)際上，出現(xiàn)這些怪象的原因就是沒(méi)有抓住問(wèn)題的關(guān)鍵，沒(méi)有找到一種讓開(kāi)發(fā)商可以敞開(kāi)賣(mài)、讓購(gòu)房者可以敞開(kāi)買(mǎi)、讓銀行可以敞開(kāi)貸的辦法。
現(xiàn)實(shí)紛繁復(fù)雜，令人迷惑，我們不妨以史為鑒。60年前的解放初期，上海灘上一些投機(jī)商人曾經(jīng)采取囤積居奇的方式人為制造糧食危機(jī)，企圖從中牟取暴利，同時(shí)給他們眼中沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面的共產(chǎn)黨“泥腿子”來(lái)個(gè)下馬威。當(dāng)時(shí)崇尚蘇聯(lián)式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的中國(guó)政府并沒(méi)有大動(dòng)干戈，強(qiáng)行打擊“投機(jī)倒把”，而是秘密調(diào)入大量糧食，等到“彈藥”充足之后，突然集中發(fā)射這些經(jīng)濟(jì)“炮彈”，敞開(kāi)供應(yīng)，低價(jià)沖擊市場(chǎng)，結(jié)果用最市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式擊敗了投機(jī)商人的挑戰(zhàn)，穩(wěn)定了社會(huì)經(jīng)濟(jì)，鞏固了新生政權(quán)。時(shí)任上海市市長(zhǎng)是看上去只會(huì)打“軍事仗”的陳毅老總，投機(jī)商人們做夢(mèng)也想不到他還會(huì)打“經(jīng)濟(jì)仗”。
一甲子后的今天，面對(duì)高房?jī)r(jià)困局，本質(zhì)差別究竟有多大？難道已經(jīng)轉(zhuǎn)而崇尚社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)政府只能用這“條”那“條”的行政手段來(lái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格這頭怪獸嗎？嚴(yán)格至極的條條款款出臺(tái)后，其調(diào)控效果經(jīng)常讓購(gòu)房者“等得花兒都謝了”，買(mǎi)房的錢(qián)轉(zhuǎn)成租房的錢(qián)，直到把房屋租賃市場(chǎng)都炒火了，那房?jī)r(jià)卻還在天上掛著，讓人看得到吃不到。新聞里每天都在說(shuō)還有一個(gè)月就要降了，一個(gè)月后又說(shuō)最多還能再扛一個(gè)月，讓購(gòu)房者心里急得像貓抓似的。另一方面，如果一味加大用藥量，不斷提高攻擊力，最終當(dāng)然有可能瀉掉房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格水分，擊潰房地產(chǎn)商的心理防線(xiàn)，但同時(shí)也瀉掉了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的元?dú)�，擊潰了�?guó)內(nèi)投資者的驅(qū)動(dòng)力，從而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展一蹶不振。
其實(shí)，政府作為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“定海神針”，其作用不僅只有宏觀(guān)調(diào)控，還有戰(zhàn)略性參與，何必偏愛(ài)一方呢？為什么不能大規(guī)模投入廉價(jià)房沖擊市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)，同時(shí)輔以必要的行政手段，把“看不見(jiàn)的手”和“看得見(jiàn)的手”結(jié)合起來(lái)，以達(dá)到標(biāo)本兼治的目標(biāo)呢？
說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，那我們不妨就設(shè)計(jì)一個(gè)具有可行性的行動(dòng)方案。政府可以在各大城市預(yù)留一部分備用土地，預(yù)先做好建筑設(shè)計(jì)，制作好戶(hù)型效果圖和比例模型，修好售房部，但并不動(dòng)工。等到一旦商品房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)猛，就立即開(kāi)盤(pán)低價(jià)預(yù)售，迅速遏制漲勢(shì)。一旦房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間，就立即停止預(yù)售。政府信用擔(dān)保的房屋應(yīng)該不需要建成半現(xiàn)房才準(zhǔn)預(yù)售，因?yàn)榻^對(duì)保質(zhì)保量。當(dāng)然，也可以建成現(xiàn)房，但并不長(zhǎng)期開(kāi)門(mén)銷(xiāo)售，而是只在調(diào)控期臨時(shí)營(yíng)業(yè)。
需要說(shuō)明的是，這并不是現(xiàn)在廣泛采取的保障性經(jīng)濟(jì)適用房模式，因?yàn)檫@種模式不限制購(gòu)買(mǎi)者身份，而是在調(diào)控期內(nèi)敞開(kāi)供應(yīng)。這可能讓人不好理解，人們會(huì)問(wèn)：不限制購(gòu)買(mǎi)者身份豈不是會(huì)讓富人占了便宜？會(huì)不會(huì)讓窮人買(mǎi)不到房子？即便是限制購(gòu)買(mǎi)者身份的經(jīng)濟(jì)適用房模式，不是還有富人魚(yú)目混珠和腐敗分子徇私舞弊嗎？
其實(shí)，出現(xiàn)那些問(wèn)題恰恰是因?yàn)橄拗瀑?gòu)買(mǎi)者身份，你越當(dāng)它是個(gè)寶貝，藏著掖著，就越是抬高了它的身價(jià)，就越是有人要打它的主意。反之，如果以平常心待之，愿意要的都給，反倒沒(méi)有那么搶手了。年輕人談戀愛(ài)，“越是難以得到的，就越想得到，越是容易得到的，就越不珍惜”，也是這個(gè)道理。
敞開(kāi)供應(yīng)才能真正抑制房?jī)r(jià)。試想，陳毅當(dāng)年在上海打“糧食戰(zhàn)爭(zhēng)”的時(shí)候，如果限制只有窮人才能購(gòu)買(mǎi)低價(jià)糧食，那還能控制住糧食價(jià)格嗎？絕不可能，因?yàn)橐坏┫拗瀑?gòu)買(mǎi)者身份，人們就會(huì)認(rèn)為政府要么底氣不足，沒(méi)有足夠的存貨，要么就是有意給投機(jī)商留下部分空間。那么，市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)反映出這種預(yù)期的供需關(guān)系，而且會(huì)夸大地反映，因?yàn)橥稒C(jī)商是無(wú)孔不入的，也是敢于賭博的，正所謂“給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛”、“給點(diǎn)顏色就要開(kāi)染坊”。于是，商品價(jià)格就不可能降到正常水平。
在世界各國(guó)苦于找不到市場(chǎng)需求來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，中國(guó)居然還有那么多愿意消費(fèi)并且有能力消費(fèi)的購(gòu)房者，這是極其難得的，政府絕不應(yīng)該用過(guò)于嚴(yán)厲的這“條”那“條”來(lái)限制他們買(mǎi)房，絕不應(yīng)該浪費(fèi)這些真實(shí)的市場(chǎng)需求，只要政府實(shí)行以上的戰(zhàn)略性參與方案，管他有幾套房，有多少購(gòu)買(mǎi)力都可以讓其盡情釋放，總比逼著富人去購(gòu)買(mǎi)進(jìn)口奢侈品和濫炒收藏品要強(qiáng)，因?yàn)椴还苁情_(kāi)發(fā)商還是政府賣(mài)的房子都是增長(zhǎng)的國(guó)民財(cái)富。至于那些曾經(jīng)讓人恨之入骨的炒房行為，隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，都會(huì)自行消亡的。
政府有一個(gè)難處，就是在保障性經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中，總是感到缺少資金，心有余而力不足。其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題在我們的戰(zhàn)略性參與方案中完全不是問(wèn)題，因?yàn)槲覀兛梢圆扇☆A(yù)售房形式，也就是借購(gòu)房者的錢(qián)來(lái)建房，政府甚至可以不用投入一分錢(qián)。根本原因在于政府與開(kāi)發(fā)商不一樣，政府不會(huì)卷款潛逃，老百姓放心，愿意把錢(qián)預(yù)先交給政府。這相當(dāng)于采用了集資建房的融資形式，但是建好之后，政府卻可以按廉價(jià)商品房?jī)r(jià)格銷(xiāo)售，獲取正常利潤(rùn)。這并非不公平，實(shí)際上政府賣(mài)的是自己的信用，購(gòu)房者買(mǎi)的也是政府的信用，兩情相悅，童叟無(wú)欺，公平得很。
政府官員們往往有一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為一旦干預(yù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)影響房地產(chǎn)商的投資熱情，進(jìn)而就會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)值，影響經(jīng)濟(jì)全局和GDP增長(zhǎng)率。因此，他們往往瞻前顧后、投鼠忌器。也正是因?yàn)槿绱�，房地產(chǎn)商們有恃無(wú)恐，心里總是認(rèn)為政府會(huì)在最后時(shí)刻維護(hù)房?jī)r(jià)。
其實(shí)，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的本質(zhì)就是國(guó)內(nèi)投資者對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的有效占據(jù)量的增長(zhǎng)。就房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)合理、絕對(duì)數(shù)量更大的產(chǎn)值就是對(duì)市場(chǎng)需求的最佳有效占據(jù)方式。整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且揽靠沙掷m(xù)的產(chǎn)值增長(zhǎng)來(lái)推動(dòng)的，絕不是靠短命的暴利。暴利只能給極少數(shù)人帶來(lái)巨額財(cái)富，而根據(jù)凱恩斯的邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律，在收入的增加量中，個(gè)人用于增加消費(fèi)的部分會(huì)越來(lái)越少。也就是說(shuō)，高收入階層的收入雖然增加了，但他們對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)量的貢獻(xiàn)卻呈下降趨勢(shì)。中國(guó)進(jìn)口奢侈品市場(chǎng)和收藏品市場(chǎng)的狂熱說(shuō)明了什么？不就是因?yàn)槟承┤隋X(qián)多得花不出去了嗎？這些產(chǎn)值與老百姓生活消費(fèi)品產(chǎn)值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)哪個(gè)更大？相反，合理利潤(rùn)保障的可持續(xù)的房地產(chǎn)產(chǎn)值增長(zhǎng)惠及廣大中低收入階層，他們才是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的真正動(dòng)力。
政府調(diào)控房?jī)r(jià)的核心應(yīng)當(dāng)在于牢牢盯住開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，既要打擊暴利，又要留下合理利潤(rùn)，以免“一管就死，一放就亂”。比如設(shè)定15%-25%的合理利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，高了就管一管，低了就放一放，這與匯率方面曾經(jīng)的8.30和6.83有多大差異？
高利潤(rùn)不是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本來(lái)特征，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本來(lái)特征應(yīng)該是高競(jìng)爭(zhēng)，低利潤(rùn)、高產(chǎn)銷(xiāo)量。房地產(chǎn)利潤(rùn)減少并不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)崩潰，因?yàn)榘涯壳?0%-50%的利潤(rùn)率壓縮一半仍然不低，現(xiàn)有房地產(chǎn)商一個(gè)也不會(huì)跑。
政府官員們還有一個(gè)擔(dān)憂(yōu)，就是怕過(guò)于打壓房地產(chǎn)商，會(huì)讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)出現(xiàn)冷場(chǎng)，從而影響政府財(cái)政收入。其實(shí)，大可不必。一是上文已經(jīng)說(shuō)過(guò)房地產(chǎn)利潤(rùn)降了還是不低，不嫌錢(qián)多了扎手的開(kāi)發(fā)商們都還在。
更為重要的是，為什么要完全依靠開(kāi)發(fā)商？中國(guó)不是社會(huì)主義國(guó)家嗎？社會(huì)主義不是強(qiáng)調(diào)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)資源調(diào)節(jié)作用嗎？政府的戰(zhàn)略性參與難道不能產(chǎn)生利潤(rùn)和GDP嗎？即使是政府只賺15%-25%的利潤(rùn)，那也完全有可能超過(guò)賣(mài)地的收入和開(kāi)發(fā)商的稅收，因?yàn)榈屠麧?rùn)使消費(fèi)者得到了實(shí)惠，必然導(dǎo)致供需兩旺，房屋總銷(xiāo)量和房地產(chǎn)總產(chǎn)值都會(huì)飆升，更會(huì)把高房?jī)r(jià)造成的經(jīng)濟(jì)死棋徹底盤(pán)活。況且這種形式賺取的利潤(rùn)可以直接進(jìn)入政府財(cái)政，用來(lái)彌補(bǔ)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)可能出現(xiàn)的“損失”。
政府也不必?fù)?dān)心會(huì)陷入企業(yè)管理的繁瑣事務(wù)中去，因?yàn)榻ㄖ�、營(yíng)銷(xiāo)、物管都可以交給專(zhuān)業(yè)公司去操作，政府只管計(jì)算利潤(rùn)率，決定何時(shí)進(jìn)行調(diào)控就足矣，這種工作量絕不會(huì)大于焦頭爛額地開(kāi)無(wú)數(shù)的會(huì)，絞盡腦汁地想無(wú)數(shù)的“條”，那才真叫累呢！
當(dāng)然，我們并不是說(shuō)不要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，相反我們熱情歡迎他們留下來(lái)，在更高的產(chǎn)值中賺更多“健康長(zhǎng)壽”的利潤(rùn)，也就是人們常說(shuō)的“薄利多銷(xiāo)”。在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)商當(dāng)驅(qū)動(dòng)者，政府當(dāng)“定海神針”，各展所長(zhǎng)，各取所需，珠聯(lián)璧合，相得益彰，何樂(lè)而不為？
最后，穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)和總量增長(zhǎng)的房地產(chǎn)“蛋糕”雖然不能給投資者帶來(lái)暴利，但是就業(yè)和稅收所代表的國(guó)家產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)是不是更加豐厚？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不是得到更大保障？宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的巨大隱患是不是可以迎刃而解？
（來(lái)源：天涯社區(qū) 作者：黃偉）
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